Imposto de Renda 2026: como declarar ganhos com imóveis e quando há isenção no reinvestimento

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Ganhos com a venda ou o aluguel de imóveis exigem atenção na hora de declarar o Imposto de Renda (IR) e costumam gerar dúvidas entre contribuintes, especialmente sobre tributação e possíveis isenções.
Quando uma pessoa física vende um imóvel por um valor maior do que pagou, a diferença é considerada ganho de capital e, em regra, está sujeita à cobrança de imposto, com alíquotas que variam de 15% a 22,5%.
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Esse ganho é tributado pelo Imposto de Renda e precisa ser apurado logo após a venda. A seguir, veja como declarar.
Como declarar o ganho
O cálculo do imposto não é feito diretamente na declaração anual. Segundo Cristiano Roveda, advogado empresarial especialista em planejamento sucessório e tributário, o contribuinte deve usar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP), disponível no site da Receita Federal.
“O imposto, se houver, deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à operação, e depois essas informações são importadas para a declaração anual”, afirma.
Quando há isenção
Apesar da tributação, há uma exceção prevista em lei. Se o valor da venda de um imóvel residencial for reinvestido na compra de outro imóvel residencial no Brasil, o contribuinte pode ter direito à isenção, desde que:
o reinvestimento seja feito em até 180 dias após a venda;
a isenção seja proporcional ao valor aplicado (total ou parcial);
o benefício seja utilizado apenas uma vez a cada cinco anos.
Rendimentos com aluguel
Os valores recebidos com aluguel também são tributáveis e precisam ser declarados no Imposto de Renda, podendo chegar a uma alíquota de até 27,5%.
A forma de pagamento varia:
Pessoa física: imposto pago mensalmente via carnê-leão;
Pessoa jurídica: imposto retido na fonte pela empresa.
“Mesmo assim, os valores precisam ser informados na declaração anual”, diz o advogado. Ele também chama atenção para mudanças recentes na legislação, como a isenção para rendas mensais de até R$ 5 mil para pessoas físicas.
No entanto, como o g1 mostrou, as mudanças na faixa de isenção do IR para quem ganha até R$ 5 mil e a redução do imposto para quem recebe até R$ 7,35 mil, aprovadas no ano passado, não estarão em vigor na declaração de ajuste anual de 2026.
🔎A explicação é que a declaração deste ano se refere a fatos geradores ocorridos em 2025, o chamado “ano-base”. A ampliação da faixa de isenção já está valendo neste ano — os contribuintes com renda mensal de até R$ 5 mil já deixaram de pagar IR —, mas só terá efeitos na declaração anual de ajuste em 2027.
Para quem busca reduzir a carga tributária, estruturas como holdings patrimoniais podem ser uma alternativa. “A utilização de uma holding pode reduzir a tributação para cerca de 11,33%, além de ajudar na organização, na proteção e na sucessão do patrimônio”, afirma Roveda.
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Quem é obrigado a declarar o Imposto de Renda em 2026
quem recebeu rendimentos tributáveis, sujeitos ao ajuste na declaração, cuja soma foi superior a R$ 35.584,00 no ano passado;
contribuintes que receberam rendimentos isentos, não-tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte, cuja soma tenha sido superior a R$ 200 mil no ano passado;
quem obteve, em qualquer mês de 2025, ganho de capital na alienação de bens ou direitos, sujeito à incidência do imposto, ou realizou operações em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e assemelhadas cuja soma foi superior a R$ 40 mil, ou com apuração de ganhos líquidos sujeitas à incidência do imposto;
quem teve isenção de imposto sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais, seguido de aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias;
quem teve, em 2025, receita bruta em valor superior a R$ 177.920,00 em atividade rural;
quem tinha, até 31 de dezembro de 2025, a posse ou a propriedade de bens ou direitos, inclusive terra nua, de valor total superior a R$ 800 mil;
quem passou para a condição de residente no Brasil em qualquer mês e se encontrava nessa condição até 31 de dezembro de 2025;
quem optou por declarar os bens, direitos e obrigações detidos pela entidade controlada, direta ou indireta, no exterior como se fossem detidos diretamente pela pessoa física;
quem possui trust (acordo para que outra pessoa administre seus bens) no exterior;
quem atualizou bens imóveis pagando ganho de capital diferenciado em dezembro/2025 (Lei nº 14.973/2024);
quem auferiu rendimentos no exterior de aplicações financeiras e de lucros e dividendos;
deseja atualizar bens no exterior;
quem optou pela isenção do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital auferido na venda de imóveis residenciais, caso o produto da venda seja aplicado na aquisição de imóveis residenciais localizados no país, no prazo de 180 dias, contado da celebração do contrato de venda, nos termos do art. 39 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005.
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