Mais aluguel, menos casas quitadas e cidades mais verticais: como mudou a moradia no Brasil

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O Brasil ultrapassou 79 milhões de domicílios em 2025, mas o crescimento das moradias na última década veio acompanhado de uma mudança no perfil de ocupação: menos casas próprias quitadas, mais imóveis alugados e avanço dos apartamentos nas cidades.
Os dados são da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (PNAD Contínua), divulgada nesta sexta-feira (17) pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatistica (IBGE).
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No ano passado, 23,8% dos domicílios do país — o equivalente a 18,9 milhões de moradias — eram alugados. Em 2016, essa proporção era de 18,4% (12,3 milhões). Na prática, isso significa que o número de imóveis alugados cresceu 54,1% em nove anos.
Na direção contrária, a participação das moradias próprias já quitadas caiu de 66,8% para 60,2% no mesmo período, mantendo uma tendência de redução ao longo da série histórica.
Os imóveis próprios ainda em pagamento permaneceram relativamente estáveis ao longo da série histórica, passando de 6,2% para 6,8% entre 2016 e 2025. Apenas no último ano da série, entre 2024 e 2025, esse grupo cresceu 15,9%, indicando maior dependência do financiamento imobiliário.
🏠 Com a taxa básica de juros (Selic) em 15% ao ano em meados de 2025, o crédito imobiliário ficou mais caro, o que dificultou o acesso à casa própria. Nesse cenário, muitas famílias passaram a adiar a compra do imóvel ou enfrentaram mais dificuldades para pagar o financiamento. Esse movimento ajuda a explicar o avanço das moradias alugadas e a redução da participação das casas próprias já quitadas.
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William Kratochwill, analista da PNAD Contínua, afirma que os dados indicam uma mudança na forma de acesso à moradia no país. Embora a renda dos brasileiros tenha crescido de forma consistente ao longo dos últimos anos, ele frisa que o avanço não tem sido suficiente para permitir a entrada de muitas famílias no sistema formal de habitação.
“O que nós vemos é um aumento de rendimento ao longo dos anos que tem sido consistente, mas talvez não seja suficiente para que as pessoas tenham acesso ao sistema de habitação”, explicou.
Por isso, acrescenta, muitas famílias acabam migrando para o aluguel.
Aluguel avança e apartamento cresce nas cidades
Arte/g1
Aluguel avança mais nas regiões urbanizadas
O avanço do aluguel também aparece de forma clara nas capitais brasileiras, embora com intensidades diferentes entre as cidades.
Em 2025, algumas capitais já registravam mais de um terço dos domicílios ocupados por locação. Palmas liderava com folga, com 47,3% das moradias alugadas — praticamente metade do total. Em seguida aparecem Florianópolis (36%), Goiânia (35,3%) e Brasília (34,5%).
Nas grandes metrópoles, o aluguel também ganhou espaço ao longo da última década. Em São Paulo, a proporção de domicílios alugados passou de 26,4% em 2016 para 29,9% em 2025. No Rio de Janeiro, subiu de 20,3% para 28,2%. Em Belo Horizonte, o avanço foi ainda maior, de 19,5% para 29,6%.
Mesmo nas cidades onde a casa própria ainda predomina, a presença do aluguel vem aumentando. Em Belém, por exemplo, a proporção de domicílios alugados quase dobrou em nove anos, passando de 11,1% para 21,2%.
Segundo o analista da PNAD Contínua, o crescimento do aluguel também está ligado a um processo de concentração do patrimônio imobiliário. Isso porque uma fatia relevante dos novos apartamentos construídos não é ocupada pelos próprios donos, mas destinada ao mercado de locação.
Na prática, uma mesma pessoa pode ser proprietária de mais de um imóvel, alugando essas unidades para outras famílias. Com isso, a posse desse tipo de patrimônio tende a ficar concentrada entre menos proprietários.
“Grande parte desses novos apartamentos pertence a alguém que não os utiliza como moradia e está alugando”, explicou Kratochwill.
Na avaliação dele, esse cenário indica que a riqueza associada à propriedade de imóveis acaba ficando “na mão de proporcionalmente menos pessoas”.
Verticalização muda o perfil das capitais
Os dados da pesquisa do IBGE mostram que o crescimento dos apartamentos tem sido um dos principais fatores de transformação no perfil das moradias no país — especialmente nas capitais.
Entre as grandes cidades, Porto Alegre já tem maioria de apartamentos: em 2025, eles representam 52,1% dos domicílios da capital gaúcha. Vitória aparece logo atrás, com 49,9%, praticamente metade das moradias. Em Belo Horizonte, os apartamentos também já se aproximam da metade do total, com 45,1%.
Capitais brasileiras vivem avanço dos apartamentos
Arte/g1
Algumas capitais registraram mudanças ainda mais rápidas. João Pessoa teve um dos maiores saltos: a participação de apartamentos passou de 30% para 45,9% dos domicílios. Aracaju também apresentou crescimento expressivo, de 26,8% para 39,6%. Em Brasília, a proporção passou de 26,7% para 38,5%.
Mesmo em capitais onde as casas ainda predominam, os apartamentos vêm ganhando espaço. Em Manaus, por exemplo, a participação passou de 18,8% para 24,5%. Em Fortaleza, subiu de 21,8% para 25,9%.
Já algumas capitais permanecem mais horizontalizadas. Campo Grande tem apenas 9,8% de apartamentos, enquanto Porto Velho registra 13% e Rio Branco, 13,2%.
Os dados também mostram que a verticalização altera a distribuição da população nas cidades.
No Brasil, a parcela de moradores que vivem em apartamentos passou de 11,6% em 2016 para 15% em 2025.
Nas capitais mais verticalizadas, essa proporção é muito maior: em Porto Alegre, por exemplo, 45,9% dos moradores vivem em apartamentos; em Belo Horizonte, são 42,2%; e no Rio de Janeiro, 39,9%.
Segundo o analista da PNAD Contínua William Kratochwill, esse processo reflete a forma como as cidades vêm se expandindo. A verticalização permite concentrar mais moradias em áreas urbanas onde o espaço é limitado.
“Colocam-se 20 ou 30 famílias em um terreno onde antes cabiam duas casas”, observa o pesquisador.
Esse modelo também acompanha a lógica do mercado imobiliário. De acordo com o pesquisador, edifícios tendem a oferecer maior potencial de rentabilidade para incorporadoras do que construções horizontais, o que reforça a expansão desse tipo de empreendimento nas áreas urbanas.
Imagem ilustrativa do Centro de São Paulo
Diogo Moreira/MáquinaCW/Governo de SP