Por que o metro quadrado atinge valores recordes? Entenda aqui

O preço do metro quadrado tornou-se um dos principais indicadores das transformações recentes do mercado imobiliário brasileiro. Pesquisas atualizadas mostram que grandes centros urbanos, como São Paulo, alcançaram patamares historicamente elevados de valor por área construída, colocando a cidade entre as mais caras da América Latina. Mais do que um movimento pontual, esses números revelam uma lógica econômica estrutural que ajuda a antecipar tendências futuras, especialmente em regiões onde a escassez de oferta é permanente, como o litoral.
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Dados do Relatório de Pesquisa Imobiliária da América Latina, elaborado pela Universidade Torcuato Di Tella e divulgado em setembro de 2025, indicam que São Paulo figura entre as cidades com maior preço médio do metro quadrado da região. O estudo mostra que a capital paulista apresentou uma das maiores variações positivas de preço no período analisado, evidenciando a força da demanda por localização e infraestrutura urbana.
No mesmo sentido, o Índice FipeZAP, que acompanha a evolução dos preços anunciados de imóveis residenciais no Brasil, aponta valorização consistente do metro quadrado em São Paulo nos últimos anos, com crescimento acima da inflação acumulada. Esses dados reforçam que o comportamento dos preços não está dissociado de fundamentos econômicos, mas diretamente ligado à dinâmica entre oferta e demanda.
A economia da escassez aplicada ao mercado imobiliário
No mercado imobiliário, a lei da economia da escassez se manifesta de forma clara. Diferentemente de outros bens, terrenos e localizações não podem ser reproduzidos. Áreas centrais, bairros consolidados ou regiões com atributos naturais específicos são ativos finitos.
Pesquisas de mercado, como os levantamentos recentes da Brain Inteligência Estratégica, mostram que a intenção de compra de imóveis no Brasil permanece elevada, especialmente para produtos bem localizados e com maior percepção de qualidade. Quando essa demanda encontra uma oferta limitada, o resultado natural é a elevação estrutural do preço por metro quadrado.
Essa lógica explica por que determinadas regiões mantêm valorização consistente ao longo do tempo, mesmo em cenários econômicos mais desafiadores.
Localização como principal fator de valor
Os estudos do setor imobiliário são convergentes ao apontar a localização como o principal fator de formação de preço. Infraestrutura urbana completa, mobilidade, oferta de serviços, comércio, educação e oportunidades de trabalho elevam significativamente o valor do metro quadrado.
O Relatório da Universidade Torcuato Di Tella destaca que cidades e regiões com maior concentração de serviços e infraestrutura tendem a registrar preços mais elevados e maior resiliência em períodos de ajuste econômico. O metro quadrado, nesse contexto, passa a refletir não apenas o imóvel, mas o conjunto de benefícios associados ao entorno.
O que esse movimento revela sobre o litoral
A mesma lógica econômica observada nos grandes centros urbanos começa a se manifestar de forma ainda mais intensa no litoral brasileiro. Em regiões valorizadas do litoral norte de São Paulo, por exemplo, a escassez de terrenos já não é uma projeção futura, mas uma realidade consolidada.
A oferta de terrenos vazios é extremamente limitada, seja por ocupação já estabelecida, restrições ambientais ou regras urbanísticas mais rígidas. Diferentemente das grandes cidades, onde a verticalização ainda permite algum aumento de oferta, no litoral os limites físicos tornam a expansão praticamente inviável.
Ao mesmo tempo, pesquisas da Brain indicam crescimento contínuo da demanda por imóveis voltados à qualidade de vida, segunda residência e diversificação patrimonial. Esse movimento pressiona um estoque de produtos imobiliários que já é naturalmente restrito.
Uma tendência estrutural de forte valorização
Quando a escassez de oferta é permanente e a demanda segue em trajetória de crescimento, a tendência de valorização no médio e longo prazo se torna clara. No litoral, esse processo tende a ser ainda mais intenso, pois novos empreendimentos dependem de longos processos de aprovação, licenciamento e regularização, o que limita a entrada de novos produtos no mercado.
Segundo Thiago Zullo, empresário, incorporador e gestor, sócio da Zullo Imóveis e da Angatu Incorporadora, o litoral reúne hoje os principais fatores que historicamente antecedem ciclos prolongados de valorização imobiliária.
“O mercado imobiliário segue regras econômicas objetivas. Onde existe localização única, oferta limitada e demanda crescente, a valorização tende a ser estrutural. No litoral, a escassez de terrenos é definitiva. Não haverá expansão significativa da oferta no futuro, enquanto a procura segue aumentando. Isso cria um cenário claro de forte valorização nos próximos anos”, avalia.
Zullo destaca que esse movimento não está ligado apenas a um momento econômico específico, mas a fundamentos sólidos. “É uma combinação de escassez física, atratividade do território e mudança no comportamento das pessoas, que passaram a valorizar mais qualidade de vida e ativos imobiliários diferenciados.”
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Um mercado cada vez mais seletivo
Com a elevação do preço por metro quadrado, o mercado tende a se tornar mais seletivo. Imóveis bem localizados, com documentação regular, qualidade construtiva e projetos bem estruturados concentram maior liquidez e valorização. Por outro lado, produtos mal localizados ou com fragilidades jurídicas enfrentam maior dificuldade de absorção.
Esse comportamento está alinhado com os dados do FipeZAP, que mostram maior resiliência de preços em regiões consolidadas e maior volatilidade em áreas com menor atratividade estrutural.
Saiba mais
As pesquisas mais recentes do mercado imobiliário mostram que o valor recorde do metro quadrado não é fruto de um movimento aleatório. Ele reflete a aplicação direta da economia da escassez sobre a localização, combinada com infraestrutura consolidada e demanda crescente.
Em grandes centros urbanos, essa lógica já está bem estabelecida. No litoral, os dados e os fundamentos apontam para uma trajetória semelhante, com um diferencial relevante: a oferta é naturalmente limitada e não pode ser expandida no longo prazo.
Para compradores e investidores atentos aos fundamentos econômicos, o litoral tende a se consolidar como um dos principais vetores de valorização imobiliária do país nos próximos anos, sustentado por escassez estrutural, localização única e demanda crescente.
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